Site yönetimlerinin dertleri arasında yer alan, olağan ya da olağanüstü genel kurul kararlarının, çağrı
ilamlarının veya işletme projelerinin (Bütçe, yatırım projesi vs) fiilen sitede ya da apartmanda
oturmayan kat malikine nasıl tebliğ edileceği hususu önem arz etmektedir. Bu noktada, bakmamız
gereken yer Kat Mülkiyeti Kanunu değil 7201 Sayılı Tebligat Kanunu Ek Madde -1’dir. İlgili madde şu
şekildedir;
Ek Madde 1 – Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her
bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak
üzere, Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak
giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır. Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı
olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait
bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan
tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm
sahibine yapılmış sayılır.
Tebligat Kanunu Ek Madde -1 ile yürürlüğe konulan düzenlemenin madde gerekçesi şu şekildedir;
“Bugün en büyük sorun, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bulunan apartmanlarda bağımsız bölüm
sahiplerini bir araya getirmek, ortak giderlere katkılarını sağlamaktır. Usulüne uygun biçimde kat
maliklerinin toplanmaması, ortak giderlerin toplanmaması ve icra takiplerinin dahi gereğince sonuçsuz
kalması ya da çok gecikmesi tebligat yapılamamaktan kaynaklanmaktadır. Günlük hayatın zorunlu
ihtiyacı olarak bu ek madde düzenlenmiştir.”
Madde gerekçesinde de anlaşılacağı üzere, bu düzenlemenin yapılmasındaki en önemli sebep, Kat
Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı alanlarda, site yönetiminde alınan kararların ve düzenlenen işletme
projelerine ya da önem arz eden çağrı ilamlarına ilişkin tebligatların yapılmasında yaşanan güçlüklerdir.
Bağımsız bölümlerini fiilen kullanmayan ve adreslerini yönetime bildirmeyen kat maliklerine, tebligatın
geç ya da hiç yapılamaması neticesinde ortak giderlerin toplanamaması, işletme projelerinin tebliğ
edilememesi nedeniyle gecikme KMK madde 20 gereği uygulanabilen gecikme tazminatlarının
işletilmesinde yaşanan sıkıntılar ve kat malikleri hakkında başlatılan icra takiplerinin geç sonuçlanması
gibi sorunlar meydana gelmektedir. Bu da yönetimin işleyişinde ciddi sorunları beraberinde
getirmektedir.
Tebligat Kanunu Ek 1 Madde, kat mülkiyetinin kanununun uygulandığı hallerde tebliğ usulüne ilişkin
anlamlı bir kolaylık getirilmesi ve ilgili sorunların çözülmesi amaçlanmıştır.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi
apartman ya da site yönetimine ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere,
Türkiye'de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu konudaki tebligatlar, bağımsız
bölüm sahibinin bildirdiği bu adrese yapılır.
Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması
hallerinde ise bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde herhangi bir kira
sözleşmesine bağlı olarak kiracı sıfatıyla oturana ya da herhangi bir sözleşme ile bağlı olmadan fiilen
oturana elden imza karşılığı yapılabilir. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan
tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm
sahibine yapılmış sayılır.
Tebligat Kanunu Ek 1 Madde, önemli bir boşluğu doldurmakla birlikte, şayet ilgili bağımsız bölümde
fiilen kimse oturmamakta ise, ne yapılacağına ilişkin hüküm içermemekteydi. Fakat, daha sonra
eklenen bir düzenleme neticesinde, bağımsız bölümde fiilen oturan bulunmaması halinde ilan tahtasına
asılan tebligat örneklerinin bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacağı kabul edilmiştir. İlan tahtasına
tebligatın asılması site yönetim kurulu veya başkaca kat malikinin bulunduğu bir tutanak ile
gerçekleştirilmesinin mahkeme huzurunda ispat külfetini kolaylaştıracağı kanaatindeyiz. Ayrıca yine
tüm çağrı ilamlarının, işletme projelerinin de bağımsız bölümün bulunduğu adrese iadeli taahhütlü
mektup ile gönderilmesi, ilan tahtasına da tutanak eşliğinde asılması yönetimin işleyişini
kolaylaştıracaktır.